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“物权优先与串通无效”再议
作者:王修文  发布时间:2014-03-05 10:06:48 打印 字号: | |
  2014年2月19日《人民法院报》第7版刊登了一篇名为《物权优先与串通无效》的文章。观览全文后,笔者同意作者的屋主与后卖方恶意串通签定的购房合同无效,后买方不能取得合同所涉房屋所有权的观点,但作者得出上述观点的演算逻辑笔者不赞同。

  作者撰文支持串通无效说。依串通无效说的观点:后买方与原房主恶意串通而“一房二卖”的,即使后买方已将产权过户,其所签订的房屋买卖合同和过户取得的产权也是无效的,而先买方如非合同无效则其要求房屋所有权的诉请应得到法院支持。

  作者支持串通无效说列举理由如下:第一,合同只有依法成立才有效,恶意串通侵害他人合法权益的合同是法律明文禁止的,因而依法应当认定其无效;第二,物权的取得必须依法进行,基于无效的合同所进行的物权登记也无效;第三,无效行为自始无效,无效的物权登记与未经过物权登记的法律效果一样,不影响串通无效的法律适用。

  作者列举串通无效说现行法律依据:民法通则第五十八条第(四)项,合同法第五十二条第(二)项(均规定恶意串通,损害国家、集体、第三人利益的合同无效。)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条。

  笔者认为,作者上述引用的现行法律依据,所列条文解决问题的途径依债权理论所作的设计。因为民法通则第五十八条第(四)项,合同法第五十二条第(二)项,《解释》第八条、第十条均是对合同效力问题的规定。合同效力问题按照《合同法》有关合同效力条款即可判断,当事人串通对合同效力影响问题已被相关法律明文规定,笔者认为该问题并不需要作者颇费心力写文论证。所以笔者推测作者所说“串通无效”更多应指串通签定合同行为不光导致合同无效,也会直接导致依无效合同登记的物权无效,无效登记不产生登记效力,所有权不产生变更,笔者认为作者这个观点过于激进。因为从笔者列举的法律条文来看,均是围绕合同效力问题及合同有效或无效后如何解决所形成的债权。至于合同无效对物权登记行为的影响,上述条文均未涉及(事实上《物权法》在立法时回避了物权行为理论无因性原则,但同时《物权法》条第十五条规定了物权区分原则,即将物权合同效力与物权登记效力分开考察,互不影响。作者论证前提是将基础法律行为作为处分行为效力的原因,因基础法律行为即合同行为无效,处分行为即物权登记行为无效,该认证已突破了立法)。涉及的是立法者运用缔约过失责任理论和违约责任理论对当事人相关权益作了制度安排。所以作者依据《民法通则》《合同法》《解释》相关条文得出合同无效后,下一步推论“物权的取得必须依法进行,基于无效的合同所进行的物权登记也无效”法律依据并不充分。

笔者认为,根据2007年《中华人民共和国物权法》第十五条规定可以得出物权合同效力与物权登记行为效力互不影响的结论,根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”规定,可以得出不动产物权需要登记的,物权权属效力状态以登记为准。笔者认为,根据上述规定有效的合同不必然导物权登记行为产生,物权并非一定会变动;无效合同为前提作的变更登记也不能因合同效力瑕疵否认物权登记行为效力。

  如果按作者观点将合同效力与物权登记效力之间建立起因果联系,法院处理案件适用法律上会产生矛盾冲突。

  试举一例,依作者推演逻辑,串通导致物权登记行为无效,不产生登记效果,恶意购房者仅为房产局不动产登记簿上的虚假“权利人”。之后该“权利人”与另外第三人新签订一房屋买卖合同,并再一次做了变更登记。现在是原屋主恶意“一房二卖”后,登记虚假“权利人”再次变卖给第三人并作了登记,第三人支付了房款。因“权利人”靠恶意串通取得房屋产权变更登记,变更登记无效,“权利人”不是所有权人,“权利人”将登记其名下的房屋卖予第三人的行为是一种无权处分,该买卖合同效力要么无效,要么可撤销或者按新商法尽量鼓励合同有效无法履行合同承担违约责任理念认定合同有效。在上述情况下,第三人想要房子所有权,可以不纠结于合同效力,选择另一无救济途径——第三人依据对国家登记机关登记效力的信任,主张自己为善意第三人,并按善意取得制度主张房屋所有权,法院在上述案例中会支持该第三人请求,第三人为房屋所有权。但是法院适用善意取得制度前提认可登记效力。出现下列问题,在处理恶意“一房二卖”案件中,按照作者演算逻辑,恶意的后购房者购房合同无效,物权登记无效。后购房者与善意第三人纠纷案件中,善意第三人能取得房屋所有权且取得前提是登记有效。针对同一个登记行为,在不同案件中,登记行为效力完全相反,这是不适合的。

  笔者认为在恶意串通型“一房二卖”的案件中,合同效力与登记行为效力是两个问题,应分开考察。原屋主与第一个购房人签订合同有效,但未过户,与第二个恶意串通的买方签订合同无效,但已过户。法院可以认定第二个合同因恶意无效后,运用缔约过失理论,将房屋登记的权利状态强制返回原状。就是说,承认登记的效力,但是变更登记必须再次变更回原屋主。此时,第一个购房合同人若想要房子,可以要求原屋主继续履行合同,将产权强制变更到第一购房人名下,若其不想要房子,则可以要求屋主承担违约责任。在出现善意第三人情况下,第一个购房人,能请求的救济途径,因合同目的已无法实现,合同强制履行已不可能,只能要求原屋主承担违约责任。

上述处理办法也许在某些个案中会导致不公平,但是对于不动产登记取得产权的规定应为公知。签订购房合同但未登记,购房者应了解他还不是房屋所有人,购房者对未来能不能成为所有权人,结合房价不断攀升的现实情况,在利益驱动情况下,购房者对合同另一方是否能诚信履行合同应有风险意识并采取防范措施,否则因不登记或未及时登记或其他原因导致登记不能的法律后果要自行承担。因为对同一个问题法律将会一视同人,因此在个案处理上也就谈不上法律对某一方当事人过于苛求。
责任编辑:吴苑子
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