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出租房屋不符合消防要求,合同是否当然无效
——郑敏、韩毅然与常德盈嘉资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
作者:蹇泽勇  发布时间:2017-07-26 09:20:40 打印 字号: | |
  【案件基本信息】

1.判决书字号

湖南省安乡县人民法院(2016)湘0721民再第1号民事判决书

2.案由:房屋租赁合同纠纷案

3.当事人

再审申请人:郑敏、韩毅然

被申请人:常德盈嘉资产管理有限公司

【基本案情】

2012年消防部门向常德盈嘉资产公司颁发了住宿特种行业许可证。2012年11月19日,韩毅然、郑敏与常德盈嘉资产公司签订房屋租赁合同,约定盈嘉资产公司所属湖南省安乡县深柳镇文艺中路的宾馆及其附属设施租赁给再审申请人经营,年租金为270 000元,租期为10年,租金从2013年1月20日起开始计算,每年的1月5日前给付当年租金。合同签订后再审申请人给付了2013年的租金。但到2014年1月5日,没有按合同约定给付2014年的租金。

租赁房屋存在与相邻建筑防火间距不足,疏散通道的宽度不够的问题。该标的物的相邻建筑防火间距和疏散通道宽度均达不到国家标准,2014年5月22日,安乡县公安消防大队指出经营房屋存在的具体消防隐患,责令采取措施,立即改正,确保消防安全。

2014年7月21日,原审判决解除租赁合同。

常德盈嘉资产管理有限公司出租的房屋始建于1997年,房屋经验收合格,有合法的房产证和国土证。该公司在工商部门登记为法人企业,注册经营范围:投资咨询服务、其他社会经济咨询服务、酒店管理、房屋租赁。

【案件焦点】

租赁房屋消防要求不达标,能否导致合同目的不能实现,合同是否当然无效的问题。

【法院裁判要旨】

湖南省安乡县人民法院原审认为,二被告作为承租人租赁的是一般房屋,不是宾馆。其理由:一、双方签订的合同名称为房屋租赁合同;二、合同约定的标的物为被申请人老盈嘉宾馆前栋六层及后栋九层,收取的是租金。租赁的是宾馆,租金按照当地商业地段,远不止现在的租金;三、双方均是从事宾馆生意多年,对经营宾馆具备的条件明知,在签订合同时,双方对租赁物的结构进行了解。

租赁房屋存在与相邻建筑防火间距不足,疏散通道的宽度不够的问题。该标的物的相邻建筑防火间距和疏散通道宽度均达不到国家强制标准。承租人至今一直以该标的物从事宾馆经营,合同目的不能实现,主张合同无效。对此,原审未予认可。

湖南省安乡县人民法院原审判决如下:

一、解除郑敏、韩毅然与常德盈嘉资产管理有限公司签订的房屋租赁合同;

二、郑敏、韩毅然于本判决生效之日起三日内一次性给付常德盈嘉资产管理有限公司房屋租金134 680元(从2014年1月20日算至2014年7月21日),2014年7月21日以后被告(反诉原告)实际租赁经营的,应按合同约定的租金条款另行计算;

三、郑敏、韩毅然于本判决生效之日起三日内一次性支付常德盈嘉资产管理有限公司违约金(违约金从2014年1月20日起,每日按年租金270 000元的0.05%计付至解除合同之日止);

四、驳回常德盈嘉资产管理有限公司其他诉讼请求;

五、驳回郑敏、韩毅然其他诉讼请求。                

湖南省安乡县人民法院再审认为,该租赁房屋在建成后,一直作为服务性经营场所,本案提及的消防问题,程度不一的存在。但未发现以前有行政管理部门禁止其经营的记录。本次公安消防的通知是整改,并不是禁止经营。公安部2012年颁布的《建设工程消防监督管理规定》强制消防要求达标的范围,该租赁房屋在50米以下,不在强制达标之内。也就是该房屋作为租赁物建立合同关系,不违反国家的强制性规定。参照最高人民法院[2003]民一他字第11号函复《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力》的相关意见,认定双方签订的租赁合同成立并有效。

双方在签订的租赁合同中约定:“在租赁期内租赁物的消防问题及费用由承租方自行解决”,说明双方对存在的消防问题是知晓的。该约定明确了消防整改责任在承租人。承租人认为消防不达标,是对方的违约行为,与事实不符。以合同目的不能实现,与其至今在经营的事实不符。不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的解除合同规定。

安乡县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二款规定,判决如下:

一、维持本院(2014)安民初字第518号民事判决。

二、驳回再审申请人郑敏、韩毅然的再审请求。

【法官后语】

本案处理重点,主要在于合同效力问题的理解。促成交易,维护交易安全,是市场经济环境条件下的价值选择。本案涉及的租赁房屋,消防通道不达标,是有瑕疵的标的物。原审与再审对这一事实都予以确认,但不能以此作为唯一的依据,否定合同的效力。

原审把问题的焦点归于租赁的是房屋,还是宾馆?两者之争。若出租的是宾馆,如此类推:出租人的宾馆有消防隐患,宾馆消防要求高,合同目的实现不了,合同当然无效,导致合同最后被解除。但原审认定的事实:出租人出租的是房屋,对消防安全不负有违约义务。据此,应维护合同的效力。但基于双方经营现状,都同意解除合同的意思表示,只是违约责任达不成协议的真实,以判决形式认可了合同的解除。

再审同样认可了这一结果。但不同的是:揭示了消防安全不达标,不一定违反国家强制性效力规定。国家强制性效力规定,在消防安全标准上,对建筑物有地域和层高要求,也有行业强制性程度不一的具体规定。本案所涉标的物属于低强度要求,也不会完全影响合同目的实现。通过查找和学习相关的行政规章和司法解释,对本案作出了正确的回应。
来源:安乡法院网
责任编辑:任杰
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